實話實話，今年購買新房有兩個顯而易見的“弊端”。

其一是，可能發生“買完房后就降價”的情況。原因很簡單，當前的市場行情依然很差。克而瑞數據顯示，今年前7個月百強房企銷售額同比降近5成，千億房企只剩10家，不到去年的一半。銷售額“腰斬”下跌，說明開發商仍然受困于銷售。

再加上今年9-11月份，是開發商第二次還債高峰期。這意味著未來幾個月開發商降價促銷的可能性很大。尤其是12月份，為了沖業績，賣房積極性更大。

其二是，稍不留意，就可能購買到問題樓盤。根據克而瑞披露的2021年底全國重點城市停工、延期、問題房源數量排名，截止到2021年底，全國24個城市尚未交付的問題項目總建面高達2468萬平。對應的房源總套數高達18.6萬套。長沙、鄭州、武漢、重慶、昆明、福州等熱點城市，問題樓盤數量占比均超過14%。

換句話說，在當前的市場環境下，首套房小白走進上述城市開發商的售樓部，買到問題房子的總概率超過14%。尤其是鄭州，買到問題樓盤的概率高達28%。

我們說這話的意思，并非打擊大家買房的熱情，只是出于好意據實警告大家在買房時一定要睜大眼，做足功課，千萬不能掉以輕心。更不能像前幾年那樣，盲目跟風買房。尤其是掏空三代人“六個錢包”才湊夠首付款的純剛需購房者，要認清首付款來之不易的現實，對待買房問題更要慎之又慎。

當然，我們也相信，經過過去這一年多房地產大幅波動的“洗禮”后，現在已經鮮有人再盲信“閉眼買房永遠賺”了。

買房需要智慧，入市的時機至關重要。同理，選房也需要高超的技巧。

根據國家統計局公布的《中國人口普查年鑒-2020》，我國家庭戶人均居住面積已經達到41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米。基于此，有專業人士認為，我國的住房已經由“嚴重稀缺”跨度到了“嚴重過剩”時期。

對此，我們的看法是，我國的住房矛盾已經從總量短缺轉為整體供應充足，且人民群眾對住房質量和環境提出了更高的要求。簡單來說就是，過去大家只追求于有房子住，房子的戶型、樓層、朝向等可能很容易被忽略。而未來大家對住房的美好愿景很顯然已經聚焦到，對房子的環境、樓層、采光、視野等層面上去了。

買房樓層的選擇其實是一門大學問。但說實話，過去這些年中國絕大多數的購房者，對樓層的選擇缺乏最基本的認知。面對一棟幾十層的高樓，很多人都不知道該如何選擇樓層，盲目追高或追低更是普遍存在。不僅如此，很多人還聽信外行的話，被風水說、數字不吉利等帶偏。

你能想象得到嗎，直到今天依然有人覺得4樓、8樓、18樓是不能買的。原因說出來更是貽笑大方：4樓是因為諧音“死”、“失”、“逝”等，不吉利；8樓是因為“七上八下”的說法，不是好預兆；18樓就更離譜了，因為“十八層地獄”。

其實買房選樓層，應該遵守的原則只有一個一定要在避開劣質樓層的前提下，選擇最合適的，性價比最高的。因為劣質樓層，可能帶來的問題是一系列的，而且是無法彌補的，比如采光差、易返潮、蚊蟲多、噪音大等。如果花了大價錢，又買到不滿意的樓層，入住后才是煎熬的開始。

那么，當我們站在一棟二十三層的高樓面前時，到底哪些樓層是不能買的呢？在懂行人看來，一棟樓中真正不建議購買的其實是“這4個樓層”：

第一，天地層。

所謂天地層，顧名思義就是指“接天連地”的樓層，即一樓和頂樓。一樓為什么不建議購買？主要原因有四個：1、一樓在地面，毫無隱私可言。任何人都可以輕而易舉地從外面窺探到室內的一舉一動。生活在這樣的房子里，每天都像是現場直播；

2、一樓易返潮。尤其是南方每年的6、7月份梅雨季節，東南季風帶來的太平洋暖濕氣流，會出現持續天陰有雨的氣候。讓整個家里變得濕濕黏黏，時間長了，整個房間都會發霉，進而導致滿屋的霉味；

3、一樓蚊蟲多。老鼠、螞蟻、蚊子、小飛蟲、蚯蚓、多足蟲等，都能夠通過門縫爬進1樓。別說住在這樣的房子里，就是想想渾身都起雞皮疙瘩；

4、一樓一般很難有升值，事實上開發商在銷售時，一樓的單價也是最低的。而且通常情況下，一樓都是作為尾盤出售。可見市場認可度很低。

有人可能會說，一樓的很多弊端可以通過后期的裝修消除。比如返潮，就可以通過做防水，家里裝除濕機等避免。比如裝防窺玻璃、貼防窺膜，防止別人看到室內等。而且，最重要的是，現在越來越多的小區，高層的一樓都作為架空層了，不再對外出售。洋房的一樓一般是買一送二（地下兩層），算起來比較劃算。這些我們不置可否，我們文章說的是絕大多數普遍情況。

頂樓為什么不建議購買？原因有三個：1、頂樓冬冷夏熱，尤其是超高層住宅，頂樓冬天門窗基本沒法開，因為風太大；

2、頂樓容易漏水。有人可能會說，現在的防水技術和防水工藝已經很發達了，這種言論早就過時了。筆者接觸過很多專業做防水的，據他們所說，即使在今天，頂樓漏水的概率仍然很大。防水做得再好，也不過能維持5-7年；

3、頂樓對電梯的依賴很大，尤其是三四十層的超高層住宅，電梯出故障，上下樓是非常痛苦的事情。現實中很多房齡超過10年、入住率超過70%的小區，電梯的故障率已經很高了。頂樓每天花在等電梯上的時間，至少15分鐘。尤其是早晚高峰期，等電梯的時間可能加倍。

第二，腰線層。

所謂腰線層，其實就是裝飾層。說白了就是樓盤設計時，為了整體好看而加裝的擋泥板、鐵板、流線板等。類似于汽車車身的鍍鉻條。但腰線層和鍍鉻條還是有本質區別的。腰線裝飾往往是后裝的，這就涉及到打孔、開槽等一系列施工，對于樓外墻的破壞是肯定存在的。這就意味著腰線層發生滲水的概率，比其它正常樓層要大得多。

此外，腰線層還有三個弊端：1、腰線層一般分布在3層、4層或次頂層。這就意味著腰線層突出的部位，很容易被小偷、盜賊等當作入室的絕佳跳板；

2、腰線層突出部位，很容易藏污納垢。有時候小鳥也會在此停留，所以時間長了，很容易殘留鳥糞、垃圾等。而且清掃極其困難。如果這些位置剛好對應的是室內的客廳、臥室、廚房等，這就意味著我們每天都要面對這些污垢，很影響觀感；

3、非常突出的腰線位置會影響采光。尤其是腰線是橫梁結構的樓層，基本上可以遮擋3/4的陽光。如果橫梁結構是在客廳陽臺的正前方，那么整個客廳的采光都會被遮擋。而且從室內對室外觀望，視野也會嚴重受限。

第三，返水層。老小區通常是1樓，新小區一般是2樓。

對于這一點，筆者最有發言權，因為我住過返水層，而且經歷過衛生間返水。那種場景，這輩子不想再經歷第二次——在外面勞碌了一天，當你拖著疲憊的身軀回到家，打開門后，撲鼻而來的是足以讓你吐三天三夜的惡臭，以及滿屋不可描述的慘狀……

返水層的劣勢是非常明顯的。目前我國的很多小區，采用的排水方式都是“自然落差排水法”，即一棟樓自上而下所有住戶共用一根下水管道，新小區1樓通常是獨立管道。這意味著2樓是自然落差排水的最低樓層，換言之一旦主排污管道堵塞，生活污水和衛生間的下水，就可能返水到2樓。

返水層的弊端不需要多贅述，大家也都能明白。我們另外想說的是，雖然2樓是返水層的最大受害者，而且法律法規也明確規定，2樓可以采取法律途徑維護自身的權益——舉證是哪家的行為造成的主管道堵塞，可以通過合法途徑，向該住戶索賠經濟損失。但現實中，這種情況發生時，2樓往往很難維護自己的權益。歸根結底是因為舉證很困難。所以，為了杜絕此類事件發生，我們強烈建議大家，若非萬不得已，千萬不要購買返水層。如果已經購買了，也一定要想辦法改獨立下水道。千萬不要等到下水道堵了之后，再去打算。

第四，設備層。

顧名思義就是存放整個小區供水供電發電機、設備降溫空調外機、除濕機等的樓層。需要說明的是，現在市面上有設備樓層的樓盤已經很少了，因為一般情況下，新小區都會把設備層放在地下一層或二層，或者單獨在小區內建造獨立的設備用房。這些房子在整個小區里雖然顯得格格不入，而且占用了很大公攤，但卻最大程度保證了整個小區住戶的居住舒適。

根據懂行人的經驗，現有的設備層一般存在于三個地方：地下室、中間樓層和頂層。所以大家在購房時，一定要多看多觀察多留心。不能只顧著欣賞室內的場景，對于室外的設備機器等，也要格外留意。

綜上所述，就是一棟樓中真正不建議大家購買的4個樓層：天地層、腰線層、返水層、設備層。這4個樓層是存在天然不足的，而且有些是會給入住其中的住戶帶來極其糟糕的居住體驗，有些甚至是永生難忘的。

房價居高不下，居大城市不易，買房更是越來越艱難。尤其是對于掏空家底外加背負二三十年銀行貸款的剛需購房者，一輩子可能只有一次選房的機會，所以這次機會至關重要。我們通過懂行人的分析，向大家一五一十地揭露了4大樓層的弊端，并不是博眼球，而是希望能真正幫助千千萬萬的剛需購房小白，能把錢花在刀刃上，買到真正物超所值的好房子。