簡介

珠江帝景苑位于廣州新城市中軸線與廣州橫軸珠江交匯處，是合生打造的老牌豪宅樓盤。小區(qū)地處濱江東，毗鄰廣州塔，享一線江景，與珠江新城隔江對望，隔壁就是琶洲電商區(qū)。

珠江帝景苑分六期

一期倚泓軒：建于2002年，位于小區(qū)東側(cè)，望黃埔涌，由18棟1梯4戶的13層小高層住宅組成，最小面積127㎡。樓齡最老，且需要注意的是，這個組團是沒有車位的。

二期悅濤軒：建于2003年，位于小區(qū)南側(cè)，幾乎沒有什么存在感；由7棟2梯6戶的20層高層住宅組成，最靠近雙塔路、獵德大橋和新光快速路，方便進出。全小區(qū)最小面積的90+㎡戶型主要集中在這里，總價最低。

三期賞湖軒：建于2005年，位于小區(qū)中央，園林設(shè)計最好，由13棟1梯4戶的13層小高層住宅和6棟2梯6戶的20層高層住宅組成；最小面積127㎡，小區(qū)里150㎡左右的戶型主要都分布于此。

四期建于鳴泉大宅：建于2006年，位于小區(qū)北側(cè)，最靠近江邊，由5棟3梯2戶的18層高層住宅組成，唯獨沒有小戶型，最小面積都是200+㎡。這個組團是整個珠江帝景唯一的全板樓組團，戶戶南北對流。

五期克萊國際公寓：建于2007年，最高最新，靠近小蠻腰，景觀最好，最受年輕人喜歡。由6棟35層的高層住宅組成，其中A~D棟3梯6戶；E~F棟3梯8戶；頂層三梯四戶，均為三層復(fù)式，且?guī)郊矣境亍?/span>

雖然名字帶“公寓”，但房產(chǎn)性質(zhì)和戶型設(shè)計都是正兒八經(jīng)的住宅。

六期紫龍府（另作一篇，本文暫不討論）

交通

珠江帝景苑西臨廣州塔路，北臨閱江西路，南臨雙塔路；自駕出行10分鐘到達珠江新城，15分鐘可到達琶洲，出行方便。

小區(qū)到地鐵赤崗站（8號線）、客村站（3號線、8號線）以及嶺南廣場站（建設(shè)中的12號線）均在1.5公里范圍內(nèi)。就地鐵通勤來說，并不是很方便，最近地鐵站的北門距離廣州塔地鐵站也要500米以上。

配套

小區(qū)內(nèi)側(cè)底商有各種各樣的店鋪，便利店，教育門店、生鮮店等，日常所需可以在小區(qū)內(nèi)解決。

珠江帝景北面就是四季天地，也是目前小區(qū)吃喝玩樂的主要商圈。

教育

幼兒園：珠江帝景幼兒園就在小區(qū)內(nèi)，便于家長接送。

小學(xué)：配套小學(xué)為海珠區(qū)第二小學(xué)，位于雙塔路對面的紫龍府小區(qū)內(nèi)。

這個學(xué)校雖然不是省級，但是放在海珠區(qū)口碑還算不錯。

中學(xué)：小升初采用電腦派位的方式進行，珠江帝景苑所在地段對應(yīng)海珠區(qū)小升初第六組。

按往年經(jīng)驗，小升初第一志愿填寫綠翠中學(xué)（海珠區(qū)口碑不錯的中學(xué)），基本都可以入讀，具體請以海珠區(qū)教育局當(dāng)年發(fā)布的招生政策為準(zhǔn)。

物業(yè)管理

物業(yè)是康景物業(yè)公司，口碑一般。小區(qū)人車不分流，園林綠植維護得不錯，但是涼亭和地磚已略顯陳舊。小區(qū)于2020年年底成立業(yè)委會，整體物業(yè)服務(wù)已經(jīng)有所改善。

小區(qū)總戶數(shù)4269戶，地上車位800個，地下車位3502個，車位配比1：1.15。

戶型分析

珠江帝景苑主力戶型是146平方以上的豪宅戶型，另有少量90+平的中等戶型，以及少量462~740平的頂豪三層復(fù)式戶型。

最小面積的90+平戶型主要分布在悅濤軒組團；

150平左右的戶型主要分布在賞湖軒組團；

200平以上的大戶型主要分布在鳴泉軒組團和克萊公寓組團。

一期倚泓軒

戶型1：

133平3＋1房雙衛(wèi)雙陽臺

點評：03戶型，133㎡東南向3+1房，采光通風(fēng)都不錯，不超豪宅，推薦買入。

戶型2：

154平四房雙衛(wèi)雙陽臺

點評：超大陽臺，主臥半圓弧飄窗，這些都是合生系樓盤特色。超豪宅，稅重要。

戶型3：

163平4＋1房雙衛(wèi)雙陽臺

點評：戶型2的放大版，多了一個儲物間。

二期悅濤軒

戶型4：

91平2＋1房雙衛(wèi)雙陽臺

點評：90平方+的兩房戶型是帝景苑里最小的戶型，陽臺南向且與主臥陽臺相連，景觀、采光、通風(fēng)佳；經(jīng)典豎廳設(shè)計，整體方正實用，但90+平方戶型基本上靠近主干道，噪音會比較大。適合獨生家庭。

戶型5：

101平三房雙衛(wèi)雙陽臺

點評：標(biāo)準(zhǔn)三房，橫廳。

戶型6：

134平四房雙衛(wèi)三陽臺

點評：0304戶型，134㎡北向標(biāo)準(zhǔn)4房。北向望花園，安靜不吵，珠江帝景入門級4房，不超豪宅，采光通風(fēng)好，適合三代同堂的二胎家庭。

戶型7：

頂層復(fù)式185平7室4衛(wèi)雙陽臺

點評：稀缺南向復(fù)式，帶50平露天平臺，房子使用率達220平左右。

三期賞湖軒

戶型8：

134平3＋1房雙衛(wèi)雙陽臺

點評：超大陽臺，空間布局合理，實用性高。

戶型9：

155平3＋1房雙衛(wèi)雙陽臺

點評：150+平方的面積是帝景苑較為常見的三房戶型，預(yù)算稍低的，也可以考慮120+平方的三房；雙陽臺設(shè)計，南北對流；景觀陽臺、主臥半圓型飄窗和次臥陽臺均為南向，通風(fēng)、采光、景觀佳。

戶型為全明設(shè)計，包括書房也有窗口（可作臥室）；整體方正，無明顯缺點。適合單純的二胎家庭或者與長輩同住的獨生家庭。

戶型10：

164平4＋1房雙衛(wèi)雙陽臺

點評：H~N棟的A戶型，164㎡東南向4+1房，南北對流，戶型標(biāo)準(zhǔn)方正，陽臺超大，適合多口之家。

四期鳴泉大宅

戶型11

297平4＋1房三衛(wèi)雙陽臺

點評：A棟A戶型，板樓南北對流，廳大房大衛(wèi)生間大，主臥書房原是陽光房，直望廣州塔，是多口改善家庭的終極之選。

戶型12

257平四房三衛(wèi)三陽臺

點評：對比戶型11，少了一個工人房。

五期克萊國際公寓

戶型13

145平四房雙衛(wèi)雙陽臺

點評：超豪宅，稅重；不是克萊組團的主流戶型，戶型一般。

戶型14

197平六房三衛(wèi)雙陽臺

點評：廳無陽臺，一大敗筆。

戶型15

204平4＋1房三衛(wèi)雙陽臺

點評：這是一個200+平方的西北望江4+1房戶型，預(yù)算稍低的，可以考慮150+平方的4房戶型；主套和北向的2間次臥均可望江景，景觀一流；東南向的次臥和小陽臺望花園，通風(fēng)好。

除儲物間不方正外，無其他明顯缺點。適合單純的三胎家庭或者與長輩同住的二胎家庭。

戶型16

252平4＋1房三衛(wèi)雙陽臺

點評：這是一個250+平方的北向望江的5房戶型，B棟E戶型、C棟DE戶型，是5期最大也是景觀資源最好的戶型。

預(yù)算稍低的，可以考慮190+平方的5房戶型；主套和次臥均為北向望江，景觀一流；書房可作臥房，以及小陽臺均為南向，通風(fēng)、采光佳；客廳與餐廳為躍式設(shè)計，彼此形成隔離，互不干擾；儲物間無窗口，除此之外無明顯缺點。

適合單純的三胎家庭或者與長輩同住的二胎家庭。

特別注意：克萊公寓西北側(cè)的C4地塊可能要建酒店和商場，如果真的落地，那么克萊公寓最大的景觀價值難免會受影響。

1998年，合生創(chuàng)展拿下珠江帝景地塊，C4地塊也是其中的小地塊之一，合生創(chuàng)展將其“養(yǎng)”了25年，到現(xiàn)在還沒有開發(fā)。

該地塊位于整個珠江帝景小區(qū)的北邊，是最接近珠江的地塊，直線距離僅約80米。

C4地塊與珠江及廣州塔都僅隔著一條馬路，不管是北向、西向還是東向，都能享受到不錯的城市景觀。

目前，C4地塊被用作停車場、足球場和籃球場。

值得一提的是，C4地塊未來若是開發(fā)項目，珠江帝景內(nèi)的倚泓軒及鳴泉大宅將會從一線江景房退居成二線江景房。

兩個組團的樓棟都并不高，只有13-18層。如果C4地塊建成建筑高于18層的話，甚至?xí)踝∫秀幖傍Q泉大宅的江景景觀。

對于現(xiàn)有業(yè)主來說，這可并不是什么好事。原本的寬闊江景，卻突然被幾棟大樓擋住，并且還至少要忍受2-3年的施工噪音及灰塵。

怎么選呢？

在樓棟的選擇上，主要根據(jù)個人預(yù)算、景觀和環(huán)境噪音等來選擇：

預(yù)算充足又喜歡江景購房者，優(yōu)先考慮克萊公寓CDE棟，以及鳴泉大宅的各樓棟。

預(yù)算稍差，喜歡安靜和湖景的購房者，可以選擇賞湖軒各樓棟。

倚泓軒和悅濤軒東側(cè)的棟樓靠近獵德大橋引橋，噪音會比較大，但能望黃埔涌河景。

悅濤軒其他樓棟景觀一般，但近小區(qū)南門，出入方便。

另外，有兩點值得注意的是：

西北面的新規(guī)劃，對鳴泉大宅和克萊公寓的望江戶型會造成較大影響，奔著江景的買家需要注意風(fēng)險；

據(jù)傳珠江帝景苑西側(cè)的廣州塔路，未來將規(guī)劃一條過江隧道通往天河，或?qū)ξ鱾?cè)的住戶造成較大的噪音影響。

小區(qū)缺點

早期物業(yè)的不給力，讓小區(qū)缺乏保養(yǎng)，顯得老舊；小區(qū)周邊配套有待完善；目前很多房源被拿來改民宿或合租房，住戶比較雜亂。

小區(qū)人車不分流、部分樓棟沒有車位；帝景作為豪宅定位，確實影響居住體驗。

以上。