雖然我一直是個(gè)熱衷搞錢(qián)的奔三"獨(dú)立女性"，但香港置業(yè)原本并不在我的長(zhǎng)期計(jì)劃內(nèi)。

一來(lái)香港呎價(jià)貴，想要住得寬敞些，大平層沒(méi)有上億也要三四千萬(wàn)，著實(shí)買(mǎi)不起。二來(lái)之前在海對(duì)面有置業(yè)，家人也在深圳長(zhǎng)居，而且我也沒(méi)有在香港購(gòu)置婚房的需求。三是有在深圳創(chuàng)業(yè)的計(jì)劃，覺(jué)得在深圳投入更符合自己的長(zhǎng)期規(guī)劃。

然而魔幻的這幾年改變了很多人的想法，也包括我的！

01

我買(mǎi)房是為了保值

疫情期間大部分時(shí)間wfh，周末為了保持social distance也都宅在家，無(wú)聊之下我花了些時(shí)間研究理財(cái)。但嘗試下來(lái)對(duì)很多理財(cái)渠道不是很有信心，很害怕資產(chǎn)縮水。比較下來(lái)，我還是更看好房子。

在香港，最穩(wěn)妥、最保值的投資，還是買(mǎi)房！

香港房子的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，這次在動(dòng)蕩和疫情的雙重打擊下，房?jī)r(jià)也沒(méi)有明顯波動(dòng)。更關(guān)鍵的是，香港剛需基數(shù)實(shí)在太大了，即使短線(xiàn)沒(méi)有升值趨勢(shì)，長(zhǎng)線(xiàn)大幅下跌的可能性也不大。

再者，疫情期間無(wú)法和內(nèi)地自由往來(lái)了，覺(jué)得在香港有個(gè)自己的小窩，即使不大，也挺安穩(wěn)的。

最重要的是，換永居時(shí)帶著打折就得買(mǎi)，不買(mǎi)就虧了的典型消費(fèi)心理，想著不用交額外30%的稅，就好像一下子能省很多錢(qián)，劃算！

雖然有了想法，最開(kāi)始我還完全是抱著window shopping的心態(tài)，了解了解總是好的。我邁出第一步的方式是咨詢(xún)專(zhuān)家（其實(shí)就是問(wèn)了問(wèn)在香港買(mǎi)了房子的朋友）+ desktop research。

在和朋友的探討中我不斷細(xì)化了自己的需求：

面積上：暫時(shí)就一個(gè)人住，寬敞舒適即可；

位置上：更傾向于返工時(shí)間半小時(shí)內(nèi)、交通方便的樓盤(pán)；

樓齡上：女生獨(dú)居，喜歡設(shè)施較新、安保齊全，十五年以?xún)?nèi)的大型屋苑或在賣(mài)新樓；

配套上：作為社畜希望家樓下就有超市和商場(chǎng)，當(dāng)然這個(gè)在香港是很容易實(shí)現(xiàn)的。

順著這個(gè)方向，我開(kāi)始大量搜索在售樓盤(pán)，熟悉房型和開(kāi)發(fā)商，也開(kāi)始聯(lián)系房產(chǎn)中介約看樣板間和二手房。

02

我與中介的battle之路

當(dāng)時(shí)我用來(lái)搜索房源的App主要是三大地產(chǎn)中介出的：中原地產(chǎn)、利嘉閣、美聯(lián)物業(yè)app。這幾家線(xiàn)上數(shù)字化做得不錯(cuò)，線(xiàn)下門(mén)店鋪得也很廣。

同時(shí)我也會(huì)從一些提供房源的第三方平臺(tái)了解市場(chǎng)價(jià)格，比如28Hse，Spacious等。本地人看28Hse比較多，Spacious則是以英文post為主。這些平臺(tái)上的信息都是持牌地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)出的，但正因?yàn)閳?zhí)證就能發(fā)帖，它的可信度就遠(yuǎn)低于前面三個(gè)官方App。

我也是被中介坑了幾次才摸出了門(mén)道！

一些經(jīng)紀(jì)專(zhuān)門(mén)發(fā)布低價(jià)盤(pán)，whatsapp聯(lián)系之后卻說(shuō)這個(gè)低價(jià)盤(pán)已經(jīng)賣(mài)出了，還有同小區(qū)其他價(jià)位的盤(pán)想不想看。

即使不去看，你的whatsapp已被掌握，有的agent會(huì)每天發(fā)房產(chǎn)“早報(bào)”，發(fā)樓市利好消息和新盤(pán)，更有甚者會(huì)打電話(huà)“騷擾”。經(jīng)常關(guān)注幾個(gè)特定樓盤(pán)并且和agent有過(guò)接觸后，很快就能辨認(rèn)出哪些是不真實(shí)房源。

想省去麻煩，還是比較建議大家直接去參考大公司的房源信息，避開(kāi)沒(méi)有標(biāo)注公司的個(gè)人中介。

線(xiàn)上篩選和了解樓盤(pán)后，最重要的還是實(shí)地考察。如果說(shuō)之前是和中介隔空斗法，接下來(lái)就是線(xiàn)下過(guò)招！

我試過(guò)用App線(xiàn)上約中介見(jiàn)面，也試過(guò)直接walk in去中介門(mén)店約看，體驗(yàn)感差別不大。但建議大家避開(kāi)小作坊中介，專(zhuān)業(yè)度低不說(shuō)，還比較喜歡“抱團(tuán)出戰(zhàn)”。

我第一次看樓是在28Hse上約的香港置業(yè)中介，本來(lái)想去看萬(wàn)科在西邊街的新樓盤(pán)，但尾盤(pán)已經(jīng)所剩無(wú)幾，于是就約看了當(dāng)時(shí)比較火的西營(yíng)盤(pán)藝?yán)锓弧?/span>

因?yàn)樽约阂粋€(gè)人看房，特地找了女生中介，見(jiàn)面卻發(fā)現(xiàn)她帶了兩個(gè)男中介，而且男中介全程“夾擊式”介紹，那個(gè)女生更像學(xué)徒，一直在聽(tīng)前輩傳授話(huà)術(shù)，全程說(shuō)不超過(guò)十句話(huà)。

香港新樓大多是期房，樓還沒(méi)有建好就開(kāi)賣(mài)了，香港的示范單位一般設(shè)在人流量比較大的商場(chǎng)。藝?yán)锓坏氖痉秵挝皇窃趇fc，在實(shí)地踩盤(pán)（看過(guò)樓盤(pán)的施工工地）之后，我就隨著中介到了樣板間。

就在看過(guò)示范單位后，又一個(gè)男中介現(xiàn)場(chǎng)加入了他們的隊(duì)伍，四個(gè)人圍著我開(kāi)啟了瘋狂推銷(xiāo)模式，并且反復(fù)催促我當(dāng)天立馬入票（一般是繳納十幾萬(wàn)去認(rèn)籌，之后用來(lái)抽簽）。

最后不堪其擾的我借口信用卡額度不夠、現(xiàn)金在定存里當(dāng)天取不出來(lái)，才擺脫他們。

03

我有了第一個(gè)香港小房子

再簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)樓盤(pán)，藝?yán)锓皇切?hù)型為主，就在西營(yíng)盤(pán)地鐵口，開(kāi)發(fā)商恒基提前布局了同名潮流街區(qū)和網(wǎng)紅打卡涂鴉墻，整體氛圍還是不錯(cuò)的。即使自己不住，毗鄰中環(huán)的港島西在租售比上也一直是有目共睹。

藝?yán)锓恢饕啃臀矣浀糜蠸tudio、一房和兩房，呎價(jià)3萬(wàn)左右。Studio只有不到200呎，一房也只有250呎左右，兩房300多呎，均價(jià)在千萬(wàn)以上。但樓高有3.5米，空間感還可以。因?yàn)槭堑谝淮慰捶?，體驗(yàn)也非常不好，我只是拿了些宣傳單和價(jià)格表做參考。但不得不感嘆，20多平方米能做出一室一廳的，估計(jì)只有香港了……

之后我看了很多油管上的香港上車(chē)置業(yè)頻道，比如PropertyGo by 上樓德、CKBRO置家兄弟等等，不僅可以快速掌握很多專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，讓我在中介面前從小白火箭進(jìn)階成中階選手，還能考古到一些期房和樓齡較新樓盤(pán)的戶(hù)型、驗(yàn)樓、風(fēng)水研究，個(gè)人覺(jué)得非常有幫助。

疫情恢復(fù)一點(diǎn)后，我就約上同樣有買(mǎi)樓想法的朋友?？吹臉潜P(pán)主要集中在西營(yíng)盤(pán)、上環(huán)、灣仔、九龍、奧運(yùn)、南昌這幾個(gè)交通便利的地段。

一圈看下來(lái)，在圖片階段心儀的很多樓盤(pán)都被pass掉了，有的因?yàn)殡x地鐵站實(shí)際步行比想象遠(yuǎn)，有的因?yàn)槁飞蠌潖澙@繞通勤不方便，還有就是照片和現(xiàn)場(chǎng)差別大?？戳舜蟾攀畮讉€(gè)樓盤(pán)二三十個(gè)戶(hù)型后，我最終將選擇范圍縮小到了幾個(gè)重點(diǎn)新樓和有尾盤(pán)在售的屋苑。

在選定了西營(yíng)盤(pán)和九龍站附近的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤(pán)之后，我反復(fù)去看了三四次，鎖定了幾個(gè)還算中意的戶(hù)型，但最價(jià)格我覺(jué)得還是超了預(yù)算的，就索性再等等。

過(guò)了半個(gè)月，中介打給我說(shuō)有我喜歡的戶(hù)型急售，樓層也是我喜歡的中高層，視野非常開(kāi)闊，就立馬奔赴現(xiàn)場(chǎng)。其實(shí)同一個(gè)戶(hù)型我之前已經(jīng)看過(guò)兩次了，而且小區(qū)環(huán)境也非常符合我的偏好：樓齡3年內(nèi)、交通便利、會(huì)所大且舒適、安保特別嚴(yán)格、樓下就有商場(chǎng)和超市……于是當(dāng)晚就簽約啦！

早在看樓過(guò)程中我已經(jīng)了解首付和貸款政策，中介也會(huì)幫忙講解。如果看樓初期想先研究再去接觸銀行，中原、美聯(lián)App的計(jì)算功能是不錯(cuò)的選擇，雖然只是個(gè)大概參考。

我在確定了幾個(gè)目標(biāo)樓盤(pán)后，就找中介推薦了各個(gè)銀行的按揭客戶(hù)經(jīng)理，和他們一一了解了各家貸款要求、利率和其他細(xì)節(jié)。

需要特別提醒的是，香港的貸款，尤其是二手樓是需要在簽了臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約之后才自主申請(qǐng)的，簽臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約時(shí)需要支付"細(xì)定"（即臨時(shí)定金），一般為樓價(jià)的3-5%，其他手續(xù)在兩個(gè)月內(nèi)基本就辦理完成了。

這種先付定金再貸款的方式，再加上銀行貸款又有壓力測(cè)試的流程，就導(dǎo)致了"撻定"風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，對(duì)自由職業(yè)者、非固定薪資的人尤其不友好。建議大家先和銀行確認(rèn)壓力測(cè)試是否能過(guò)，再去簽臨約。

我屬于固定薪資類(lèi)別，算是銀行比較容易批貸的群體。但因?yàn)槭堑谝淮紊暾?qǐng)貸款，還是有點(diǎn)緊張的，反復(fù)和中介還有銀行溝通了很多次，確定萬(wàn)無(wú)一失。

如果是固定薪資但薪資未達(dá)到銀行壓力測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)的話(huà)，香港還允許聯(lián)合貸款。聯(lián)合貸款人需要是固定薪資，且需要提供工資流水等有效證明。當(dāng)然這種方式會(huì)占掉朋友或親人的貸款名額，也就是說(shuō)下次朋友或者親戚再想貸款，額度是要扣除和你聯(lián)合貸款的額度的。

04

大灣區(qū)買(mǎi)房，還是香港劃算！

其實(shí)比較了香港和大灣區(qū)的政策和利率，我發(fā)現(xiàn)在香港買(mǎi)房真的很劃算！

首先，香港放寬了貸款的政策，800萬(wàn)或以下最高可借9成，800至900萬(wàn)最高可借8至9成，900至1000萬(wàn)最高可借8成。當(dāng)然，這個(gè)計(jì)劃只適合首次置業(yè)的上車(chē)人士，而且銀行有壓力測(cè)試。

而開(kāi)發(fā)商也會(huì)向買(mǎi)家提供貸款，大多由發(fā)展商旗下財(cái)務(wù)公司提供。由于按揭由財(cái)務(wù)公司主理，買(mǎi)家不用經(jīng)銀行審批，甚至不用入息審查或壓力測(cè)試，但是利率相比銀行要高一些。

即便如此，香港的按揭利率也比內(nèi)地低很多。香港的按揭利率有兩種，基本都在2.5%左右。

相比于深圳首套房三成首付和5.1%的貸款利率，是不是完勝？

雖然這不是自己名下的第一套房子，也不是第一次經(jīng)歷看樓買(mǎi)樓的過(guò)程，和在內(nèi)地買(mǎi)房相比，我覺(jué)得在香港買(mǎi)下這個(gè)小窩的經(jīng)歷更讓我難忘。從研究、看樓、簽約、見(jiàn)律師、收樓到裝修、搬入，整個(gè)過(guò)程都是自己默默完成的，首付自己來(lái)出，貸款也是自己來(lái)供。從開(kāi)始看樓，到?jīng)Q定交定金申請(qǐng)貸款，我大概用了兩個(gè)月。

很多前輩可能會(huì)覺(jué)得也太快太草率了吧，我覺(jué)得有些事情很看運(yùn)氣和緣分。也希望不管計(jì)劃買(mǎi)房還是隨遇而安的港漂們都能住到自己心儀的房子，有自己舒適的小窩。

當(dāng)然，房子不等于歸宿，家人才是。