沿著航海東路，從建筑密度高、車(chē)流量大的管城區(qū)，進(jìn)入老經(jīng)開(kāi)區(qū)，就如同跨過(guò)了一條國(guó)境線(xiàn)一樣，視野會(huì)突然開(kāi)闊起來(lái)。

前兩年借著“全球跨境電子商務(wù)大會(huì)”的風(fēng)口，經(jīng)開(kāi)區(qū)拓寬了第八大街，很多主干道和次干道都經(jīng)過(guò)了整修和改造，道路兩旁的綠化層層疊疊，造景豐富。

經(jīng)開(kāi)第三大街

在一地難求、居住擁擠的鄭州三環(huán)內(nèi)，只有經(jīng)開(kāi)區(qū)猶如遺世孤品般，還保持著低密疏闊的城市界面，幽靜、舒展、平易近人。

經(jīng)北二路綠化

落地比鄭東新區(qū)早，產(chǎn)業(yè)屬性濃郁的老經(jīng)開(kāi)，其房地產(chǎn)格局有著和區(qū)域氣質(zhì)相仿的榮耀與困惑。

01

從1993年鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)成立，到現(xiàn)在，經(jīng)開(kāi)區(qū)已經(jīng)度過(guò)了27個(gè)年頭。

2000年2月，片區(qū)獲批為河南省首個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。

現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)已經(jīng)向東南全面鋪開(kāi)，包含老經(jīng)開(kāi)、濱河國(guó)際新城、鄭州國(guó)際物流園區(qū)三大板塊。

區(qū)域邊界北至隴海鐵路，西至機(jī)場(chǎng)高速，南至福山路（鄭民高速南約1公里），東至萬(wàn)三公路，面積158.7平方公里。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位置

老經(jīng)開(kāi)片區(qū)，由機(jī)場(chǎng)高速、隴海鐵路、南三環(huán)、東三環(huán)合圍的區(qū)域，是整個(gè)經(jīng)開(kāi)片區(qū)最成熟的區(qū)域，也是離市區(qū)最近的區(qū)域。

以經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)開(kāi)廣場(chǎng)為起點(diǎn)，到達(dá)高鐵東站、省政府、CBD的直線(xiàn)距離，只有3.9公里、5.2公里、5.8公里。

這是個(gè)站地上踮一踮腳，就可以看見(jiàn)“大玉米”的位置。

老經(jīng)開(kāi)為紅線(xiàn)圍合區(qū)域

交通方面，有機(jī)場(chǎng)高速、環(huán)城高速、中州大道環(huán)繞，已開(kāi)通的地鐵5號(hào)線(xiàn)途徑航海路直通鄭東新區(qū)，規(guī)劃14號(hào)線(xiàn)途徑老經(jīng)開(kāi)南部片區(qū)和濱河國(guó)際新城，規(guī)劃11號(hào)線(xiàn)則是途徑經(jīng)開(kāi)主城區(qū)連接航空港。

這3條地鐵線(xiàn)路，未來(lái)必將會(huì)成為經(jīng)開(kāi)主城區(qū)發(fā)展的王牌。

但是由于河流、鐵路、高速的割裂，老經(jīng)開(kāi)給人的第一印象卻是：

遠(yuǎn)！偏！

經(jīng)開(kāi)和管城區(qū)交接處，有十八里河、七里河、濱河公園和機(jī)場(chǎng)高速南北阻隔，非主干道至此戛然而止，兩個(gè)區(qū)域直線(xiàn)連通，主要靠南三環(huán)和隴海路。

以北，若沒(méi)有隴海鐵路，經(jīng)開(kāi)區(qū)與鄭東新區(qū)本該就是一體。

這條鐵路如今形成了一條天然屏障，讓城市面貌的割裂感十分明顯。

從鄭東新區(qū)出發(fā)到老經(jīng)開(kāi)區(qū)，沿著東風(fēng)南路或黃河南路，一路向南，會(huì)越來(lái)越像是兩個(gè)世界，落差感極強(qiáng)。

經(jīng)開(kāi)第七大街與航海東路交匯處

那頭大廈高樓林立，鮮活、時(shí)尚、充滿(mǎn)能量，這頭是廠(chǎng)房和住宅混搭，一眼望去建筑稀松，路面收窄，街邊底商難尋，人流量銳減。

老經(jīng)開(kāi)的城市面貌，你可以說(shuō)它好，居住起來(lái)沒(méi)有太大壓抑感和嘈雜感，綠化講究，足夠怡情。

你也可以盡情挑剔，因?yàn)樗m占據(jù)著黃金區(qū)位，卻氣派不足，顯得太“與世無(wú)爭(zhēng)”。

02

自然加人為的分隔，讓老經(jīng)開(kāi)區(qū)有著和鄭東新區(qū)、管城區(qū)完全不一樣的發(fā)展路子和生活場(chǎng)景。

經(jīng)開(kāi)區(qū)設(shè)立之始，就圍繞“經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)”布局規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)用地連接成片，由此也成就了經(jīng)開(kāi)區(qū)的傲人成績(jī)：

有著汽車(chē)及零部件、裝備制造、現(xiàn)代物流三個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到590家，外商投資企業(yè)106家，超百億企業(yè)11家，在區(qū)內(nèi)投資的500強(qiáng)企業(yè)65家。

還有領(lǐng)導(dǎo)人視察的重點(diǎn)區(qū)域河南保稅物流中心、河南鄭州出口加工區(qū)，以及鄭州電纜廠(chǎng)，月太軟件園，雙塔涂料，雙鳳鞋業(yè)，磨料磨具等公司、園區(qū)和廠(chǎng)房。

當(dāng)然，還有京東、海爾、雙匯、宇通等知名企業(yè)，以及規(guī)模最大的富士康。

經(jīng)開(kāi)區(qū)的富士康招募中心

在老經(jīng)開(kāi)區(qū)隨處走走，你看不到低端產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的擁堵、污染、臟亂差的場(chǎng)景，而是高規(guī)格綠化帶來(lái)的新產(chǎn)業(yè)園區(qū)氣質(zhì)。

產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的最重要因素。但是城市擴(kuò)容速度加快，經(jīng)開(kāi)老城位置越顯金貴，催促著產(chǎn)業(yè)用地騰挪讓位。

攪動(dòng)片區(qū)活力，就要引入充足的人口、帶動(dòng)商業(yè)繁華。

經(jīng)開(kāi)老城轉(zhuǎn)型升級(jí)的問(wèn)題，10年前就已提出過(guò)。政府鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)外遷，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)開(kāi)老城由工業(yè)區(qū)向生活服務(wù)區(qū)的轉(zhuǎn)變。

“退二進(jìn)三”改造前：

片區(qū)重新規(guī)劃，改造后：

經(jīng)開(kāi)區(qū)工業(yè)用地騰挪外遷后，取而代之的，會(huì)是大片的綠地、公園、商業(yè)中心與人居建筑。

但這是一個(gè)異常緩慢的過(guò)程。

2012年，經(jīng)開(kāi)區(qū)“退二進(jìn)三”項(xiàng)目就開(kāi)始啟動(dòng)，整體進(jìn)度卻是雷聲大雨點(diǎn)小。2018年，鄭州市場(chǎng)外遷名單中，就包括了經(jīng)開(kāi)鋁材市場(chǎng)、亞豐五金機(jī)電物流園、亞豐五金機(jī)電水暖物流園三家廠(chǎng)區(qū)，一直到2019年年底，鋁材市場(chǎng) 110 家商戶(hù)才完成疏解。

圖源：鄭州物流信息網(wǎng)

而更多工廠(chǎng)倉(cāng)庫(kù)的搬遷、平整土地、建筑改建或重新拍賣(mài)，一系列復(fù)雜的操作，會(huì)將經(jīng)開(kāi)區(qū)的升級(jí)改造戰(zhàn)線(xiàn)，拉得更長(zhǎng)。

用地性質(zhì)轉(zhuǎn)變難度大，轉(zhuǎn)型進(jìn)展緩慢，老經(jīng)開(kāi)城貌積重難返，只能望著旁邊的迅速開(kāi)發(fā)的濱河國(guó)際新城興嘆。

03

城市向東發(fā)展，在土地資源十分稀缺的情況下，老經(jīng)開(kāi)手中握著大片低密廠(chǎng)房、物流園區(qū)、工業(yè)園區(qū)。

人口密度低，也拖慢了教育、醫(yī)療等生活配套的落地速度。

經(jīng)開(kāi)區(qū)轄區(qū)面積158.7平方公里，目前人口共40萬(wàn)，人口密度只有0.25萬(wàn)人/平方公里。

相比之下，金水區(qū)人口密度是0.7，中原區(qū)是0.53，管城區(qū)是0.4，鄭東新區(qū)是0.38，高新區(qū)0.35，惠濟(jì)區(qū)0.14。

經(jīng)開(kāi)區(qū)的人口密度，僅高于惠濟(jì)。

配套匱乏，美食荒漠，底蘊(yùn)不足，也使經(jīng)開(kāi)錯(cuò)失了不少關(guān)注度。

產(chǎn)業(yè)興城的經(jīng)開(kāi)，很難有積淀深厚的王牌教育資源拿得出手，去和其它城區(qū)較量。能叫得上名字的小學(xué)，有朝鳳路小學(xué)、經(jīng)開(kāi)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、經(jīng)開(kāi)區(qū)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)等，中學(xué)有八十五中，經(jīng)開(kāi)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、經(jīng)開(kāi)二中。

商業(yè)配套和其它成熟城區(qū)相比，也是個(gè)短板，老經(jīng)開(kāi)針對(duì)這一弱項(xiàng)，近兩年還在奮起直追。

中大門(mén)保稅體驗(yàn)中心

在2019年之前，老經(jīng)開(kāi)的商業(yè)，還只有中大門(mén)購(gòu)物公園、樂(lè)尚天地生活廣場(chǎng)，居民購(gòu)物逛街去的是鄭東商業(yè)中心、管城的美景龍?zhí)萌f(wàn)科廣場(chǎng)。

去年，區(qū)域新添了恒大都市廣場(chǎng)、盛華里2處休閑購(gòu)物中心，升級(jí)改造了丹尼斯航海天地。一大街商圈、五大街商圈、八大街商圈，分別由丹尼斯航海新天地、萬(wàn)錦城盛華里、經(jīng)開(kāi)中心廣場(chǎng)撐了起來(lái)。

萬(wàn)錦城盛華里

這些商業(yè)剛剛起步，還不足以匯聚出整個(gè)片區(qū)的繁華。

未來(lái)隨著陽(yáng)光城的商業(yè)、康橋的商業(yè)逐步入市，老經(jīng)開(kāi)的商業(yè)格局進(jìn)一步打開(kāi)，才會(huì)為片區(qū)附加更多的居住屬性。

04

沒(méi)有老城區(qū)建筑密集帶來(lái)的壓抑感、雜亂感，但也欠缺了些煙火氣和就近消費(fèi)的便利，也無(wú)法快速?gòu)?fù)制東區(qū)的高規(guī)格現(xiàn)代化的城市界面。

這是個(gè)頗為尷尬的處境。

而城市是在不斷更新，沒(méi)有哪個(gè)區(qū)域甘心固步自封停滯不前。

2020年作為鄭州城市基建大年，一些老化的區(qū)域等來(lái)了規(guī)劃改造升級(jí)的良好契機(jī)。

今年4月份，經(jīng)開(kāi)區(qū)斥資2000萬(wàn)，請(qǐng)中鐵城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、中設(shè)設(shè)計(jì)集團(tuán)、省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究總院等6支專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，重新制定區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃。

規(guī)劃覆蓋經(jīng)開(kāi)區(qū)全區(qū)共158平方公里，老經(jīng)開(kāi)區(qū)地上地下用地規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)、市政交通等，都將迎來(lái)最新版本。

圖自：鄭州公共資源交易網(wǎng)

藍(lán)圖的重新繪就，宣告著老經(jīng)開(kāi)“改頭換面”的決心。

大規(guī)模廠(chǎng)房，去留會(huì)敲定。

打通斷頭路，提升交通效率。

保證住宅用地體量，劃出舒適的生活片區(qū)。

更符合現(xiàn)代化城市設(shè)計(jì)的商業(yè)配套、路網(wǎng)圖終會(huì)落成。

從城市區(qū)域發(fā)展的眼光來(lái)看，這是老經(jīng)開(kāi)背負(fù)歷史使命，追趕“東強(qiáng)”步伐，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，必須邁出去的一步。

05

再來(lái)看一下老經(jīng)開(kāi)買(mǎi)房置業(yè)的選擇。

從片區(qū)方位來(lái)說(shuō)，這里是距離鄭州市中心、東區(qū)CBD最近的地方，去年5號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，直接從心理上拉近了經(jīng)開(kāi)與各個(gè)中心城區(qū)的距離，使得老經(jīng)開(kāi)可以直接享受到市區(qū)及東區(qū)帶來(lái)的人口外溢紅利。

在樓市熱血奔涌的2016年，老經(jīng)開(kāi)區(qū)順著中原自貿(mào)區(qū)政策的東風(fēng)，迎來(lái)土拍狂歡，地王扎堆，碧桂園、康橋、陽(yáng)光城、華潤(rùn)把樓面價(jià)一再推高至11920元/㎡。

片區(qū)的新房房?jī)r(jià)也直接躍進(jìn)到18000—19000元/㎡，直接和金水老城區(qū)比肩。

隨后，老經(jīng)開(kāi)住宅用地供應(yīng)一直短缺，僧多粥少，良地難尋。片區(qū)內(nèi)三大老地王項(xiàng)目，碧桂園天璽、華潤(rùn)紫云府已清盤(pán)，陽(yáng)光城檀悅主推商鋪，新房基本處于斷貨狀態(tài)。直到今年1月初龍塔附近三宗地塊熔斷價(jià)成交，讓整個(gè)片區(qū)關(guān)注度再次拉滿(mǎn)。

成交地塊詳情

2020年老經(jīng)開(kāi)新房看點(diǎn)，主要集中在三個(gè)項(xiàng)目上，各具亮點(diǎn)：

綠城誠(chéng)園，八大街與經(jīng)北六路交匯處，往北一路之隔就是鄭東新區(qū)，距5號(hào)線(xiàn)經(jīng)開(kāi)廣場(chǎng)站1千米。離富士康較近，會(huì)受到些影響。整個(gè)樓盤(pán)地塊狹長(zhǎng)，針對(duì)這一點(diǎn)，項(xiàng)目中間幾棟樓都設(shè)計(jì)了架空層，按年齡分成不同活動(dòng)空間，相當(dāng)于增加了社區(qū)地面上的互動(dòng)空間。外立面也值得期待，戶(hù)型面積95—145㎡，首開(kāi)價(jià)格可參考周邊的華潤(rùn)紫云府。

華潤(rùn)置地凱旋門(mén)，距離高架不遠(yuǎn)，但七里河、十八里河雙河位于地塊東西兩側(cè)，還有綠化帶的隔絕，噪音會(huì)減小一些。戶(hù)型區(qū)間89—143㎡，地塊容積率2.99，距離中原福塔地鐵站直線(xiàn)距離在1.2千米以上，6月末或7月份首開(kāi)。

保利天匯，臨近華潤(rùn)凱旋門(mén)，產(chǎn)品面積和華潤(rùn)類(lèi)似，以95—140m2為主，但針對(duì)改善客群的大戶(hù)型占比更高。140㎡的橫廳設(shè)計(jì)、東北向的客廳觀(guān)景飄窗設(shè)計(jì)，具有突破性，非常亮眼，預(yù)計(jì)也是在7月份首開(kāi)。

區(qū)域新房供應(yīng)

老經(jīng)開(kāi)新房“三足鼎立”之勢(shì)再起，三大龍頭房企相愛(ài)相殺，項(xiàng)目入市時(shí)間、戶(hù)型面積、價(jià)格段、針對(duì)客群多有重合之處，2020年下半年，片區(qū)又會(huì)迎來(lái)一場(chǎng)激戰(zhàn)。

06

我們很容易去指點(diǎn)老經(jīng)開(kāi)的短板和不足，但更應(yīng)客觀(guān)的去肯定它幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，為區(qū)域轉(zhuǎn)型付出的努力。

鄭州城市規(guī)劃版圖的區(qū)位，決定了老經(jīng)開(kāi)區(qū)未來(lái)10年的身價(jià)和發(fā)展趨向。

1、老經(jīng)開(kāi)區(qū)，是東區(qū)港務(wù)的連接帶，北臨鄭東新區(qū)CBD和高鐵CBD片區(qū)，南牽航空港，東接鄭州未來(lái)制造工業(yè)產(chǎn)業(yè)大本營(yíng)，再加上河南自貿(mào)區(qū)核心區(qū)域的位置優(yōu)勢(shì)，以及自身土地規(guī)劃調(diào)整，未來(lái)區(qū)域?qū)?huì)迎來(lái)新的生機(jī)和蛻變。

2、5號(hào)線(xiàn)開(kāi)通及路網(wǎng)全面打通后，老經(jīng)開(kāi)與鄭東新區(qū)聯(lián)系日益密切，自然承接?xùn)|區(qū)外溢的居住需求，更多的貿(mào)易、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目落位，會(huì)引入更多高精尖人才，使得涌入老經(jīng)開(kāi)的中高端購(gòu)買(mǎi)力更加充沛。

3、繼碧桂園、陽(yáng)光城之后，華潤(rùn)、保利、綠城等品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐、出新，高端改善類(lèi)房源今年大批量入市，抬升并夯實(shí)片區(qū)新房均價(jià)，助力老經(jīng)開(kāi)坐實(shí)“品質(zhì)生活”定位。

4、強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力人群，對(duì)住宅品質(zhì)、居住環(huán)境、生活圈層的要求變得苛刻入微。開(kāi)發(fā)商對(duì)于產(chǎn)品的打磨水準(zhǔn)、生活服務(wù)配套的質(zhì)量、高端商業(yè)商務(wù)匹配度，都將會(huì)成為考量標(biāo)準(zhǔn)。

由此一來(lái)，區(qū)域內(nèi)部工廠(chǎng)、物流園、倉(cāng)庫(kù)騰挪出來(lái)改造為住宅、商業(yè)用地，也變得更加緊迫。

5、工廠(chǎng)一搬遷，地塊騰出，就是片可供任性揮灑的風(fēng)水寶地。不過(guò)老經(jīng)開(kāi)改造升級(jí)，是個(gè)持久戰(zhàn)，目前可選擇樓盤(pán)并不多，除了承接部分東區(qū)中高端居住需求外溢外，地緣客戶(hù)接受度會(huì)更高。

正在蓄力蛻變的老經(jīng)開(kāi)，就是在等一個(gè)能大展拳腳的契機(jī)。